观澜亭｜楼市“一天两政策”：“退个税+降利率”将带来怎样的影响？

　　

　　□周学泽

　　国庆节前一天，一天两个促进住房消费的政策出台。

　　9月30日下午，财政部和国家税务总局联合发文，对卖房再买房实行退税政策。根据新规，从10月1日起到2023年年底，对出售自有住房并在出售后1年内在市场重新购买住房的，已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　

　　当天晚上8点33分，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

　　这两个政策，人行的决定是最近一系列降息动作中的延续。这次降利率单独将“公积金贷款”拿出来，而且是“第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变”，主要目的是帮助首次公积金贷款买房者降成本。每个人公积金贷款购房只能用两次，即第一次买房可以用一次，第二次买房可以用一次，除此之外就不能再用了。个人住房公积金贷款利率下调，而且是用于第一套房，这是继续贯彻“房住不炒”原则的体现，特别有利于参加工作时间不长的年轻人购房。

　　最近，利率方面的针对性动作比较多。9月29日，人民银行、银保监会发布通知：决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。根据统计局6-8月的房价数据：必须是所有环比同比都下行的，70个城市里面只有23个符合，基本所有一二线城市都不符合，山东只有济宁符合这个条件。目前，三四线城市住房消费不振，这个政策下房贷利率将突破4.1%下限，具有稳定三四线城市房市的作用，同时支持了家庭第一套住房消费。

　　比较值得关注的是“个人所得税予以退税优惠”，这是一项不轻易采取的政策。根据两部门的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

　　这个政策简单概括后的主要意思是：卖住房再买住房，同一城市间涉及一卖一买的可以根据规则抵扣个税。因此，“个人所得税予以退税优惠”，具有活跃二手房交易的作用。

　　“个人所得税予以退税优惠”对一般城市影响不大。大多数城市，二手房交易的个人所得税，一般按照核定征收，不超过计税价的2%。按照这个差价，对于大部分城市符合要求的换购人来说，如果房子卖了400万，按照400万计税的1%-2%，能退4-8万块。但抵扣个税政策，对个别城市像北京，影响很大，北京是按照差价的20%收个人所得税，如果400万房子卖到了1000万，600万差价退税能达到120万。

　　有人可能说了，这个政策对一般城市影响有限，那是不是对大多数人就没有影响了呢？这显然不是。根据历次住房调控历史来看，住房价格波动在城市之间具有传导性，而且往往是从一线城市向二三线城市传导，因此，一线城市的房价具有指向标意义。本次出台抵扣个税政策，将活跃北京等少数城市的二手房市场，促进商品房消费，并给其他城市带来影响。

　　那这个政策对房价会带来怎样的影响？记者观察认为，整体来说，这个政策仍然是“放中有敛”，会刺激住房交易，房价会适度恢复，但不会不可控。大家对2015年住房价格上涨记忆犹新，当时除了营业税（现在的增值税）满五年免征改为满两年免征，类似于今天的抵扣个税；另一个政策是认房不认贷，但当下北京的贷款认定标准是认房又认贷，哪怕还清了贷款也是60%甚至80%首付，因此，“个人所得税予以退税优惠”，仍然是有一定尺度的政策。

　　受疫情、俄乌冲突等因素影响，经济不确定因素增多。9月12日国务院专题会议指出，“要在纾困保市场主体的同时，针对有效需求不足的突出矛盾，促进消费恢复成为主拉动力，更大力度扩有效投资，为市场主体创造需求、提振信心。”因此，当前提振市场消费信心是一项重要工作，其中住房消费是很重要的一块，目前一线城市的住房市场反应较快，二线城市也开始“预热”。据济南某房产中介工作人员介绍，最近一段时间，买新房的已明显增多。