房产证逾期6年开发商赔123万 违约条款是关键

律师提醒遇到纠纷 起诉时定好诉求很重要 签订合同时要明确违约条款

法制晚报讯（实习记者 赵亚苹）在北京市海淀区缘溪家园买的商品房，开发商逾期6年没给办下来房产证。业主谢先生起诉后，北京市第一中级法院终审判决开发商北京安华世纪房地产有限公司应支付违约金123万余元。

开发商逾期办房产证，这样的事儿不新鲜。但为何这位业主能获得如此高额的违约金？日前，《法制晚报》记者采访了多名律师，请这些专业维权人士作出了详细解读。

办房产证逾期6年 开发商被索赔

2009年9月，谢某与北京安华世纪房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了该公司在海淀区缘溪家园的一套商品房。预测该商品房建筑面积约320平方米，总价款约1900万元。

谢先生诉称，合同签订后，安华世纪公司于2009年12月25日交房，按照合同约定应当在房屋交付之日起720日内，为谢先生办理房屋所有权证，如未能在约定时间内办理，每逾期一日，安华世纪公司应按已付房价每日万分之一支付违约金。

谢先生称，自己收房后开发商一直没为自己办理房产证，虽多次敦促，但开发商仍以种种原因拖延推诿，其行为已经构成严重违约。为此他起诉到法院，要求安华世纪公司立即为自己办理房产证，并支付逾期未办理房产证的违约金138万余元。

对此，安华世纪公司辩称，2016年6月该公司已经通知谢先生办理转移登记。该公司表示，依据合同附件，谢先生应于办理房屋交付手续前，即2009年12月19日前交付办理涉案房屋转移登记所需的授权委托书并支付委托费用，但其一直未履行上述合同义务，属于明显违约。

该公司不同意支付违约金，同时还提出反诉，要求法院确认谢先生违约，并按照合理的市场价格立即支付办理房屋权属转移登记的委托费用1000元，并支付利息。

谢先生反驳称，购房合同原来确实约定自己应该在办理房产交付之前向开发商提供委托书及委托费，但因为该房产是预售房产，没有办理大产权证，不具备办理产权变更的条件，双方在实际履行中变更了合同约定的条件，要等安华世纪公司办理完成初始登记后，再通知自己交委托书和委托费。

法院认定构成违约 判赔123万

法院查明，2016年6月7日，安华世纪公司取得涉案住宅楼的不动产权证书。

经过审理北京市海淀区法院认为，依据双方当事人所签商品房预售合同的约定，房地产公司已构成违约，应当就此承担违约责任。依据合同约定，安华世纪公司除应承担继续办理转移登记的责任外，还应依约向谢先生偿付违约金。

安华世纪公司已于2009年12月交付房屋，谢先生亦交纳专项维修基金及契税，委托费用的金额并未在合同中约定，开发商至今未办理诉争房屋的转移登记系其未能及时办理初始登记所致，其主张，法院不予采信。

安华世纪公司已于2016年6月取得不动产权证书，具备为诉争房屋办理所有权证书的条件，其应在合理期限内为谢先生办理所有权证书。谢先生要求办理房产证之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

关于违约金的期间，谢先生要求安华世纪公司按照合同约定标准支付自2014年6月22日至房产证实际办理完毕之日止，但办理转移登记过程中存在不确定之因素，本案违约金计算期限不宜确定至房产证实际办理完毕之日止。

结合本案实际情况，法院将违约金计算期限截至本案开庭之日即2016年9月21日止。对于违约金数额，法院决定适当予以降低，酌定安华世纪公司偿付谢先生违约金123万元。

安华世纪公司不服，向北京市第一中级法院提出上诉。2017年5月27日，北京市第一中级法院终审维持原判。

律师解读

　　业主为何能获得如此高昂的违约金？

北京京师律师事务所律师张新年表示，开发商逾期办理房产证应承担的违约金数额，取决于合同中双方就此事项的具体约定，更确切地说，是看违约金的计算基数和违约天数。

在这个案子里，开发商和业主合同中约定，如果开发商逾期办房产证，应按已付房价每日万分之一支付违约金。这意味着，在谢先生已经支付全款1900万元的情况下，开发商逾期办证的违约金计算基数很高。而且，开发商逾期时间很长，这也是违约金总额高的原因。

起诉时定好诉求很重要

在很多城市，开发商逾期办理房产证的现象层出不穷，屡见报端。很多购房者虽然有维权愿望，却缺乏法律维权经验。

谢先生的代理人北京中永律师事务所律师梅钟表示，如果业主选择起诉，应根据具体情况决定诉讼请求内容，是要求继续履行合同支付违约金，还是要求解除合同并支付违约金。

选择适当的诉讼请求很重要，如果诉求不符合法律规定或现行购房政策，法院是可能不支持的，因此与专业律师沟通，听从专业建议，是有益的。

同案同判 同小区判例有示范效应

北京仲凯律师事务所律师张仲凯表示，如果同一小区的业主针对同一事由和同一诉讼请求起诉开发商，先前的判例会有示范效应，一般来说法院会“同案同判”。因此，业主在准备提起诉讼前，可以事先了解小区内有没有先前判例，提前了解胜诉业主的举证情况和判决书中体现出的法院判案思路，这对成功维权有很大的帮助。

签订合同时 违约条款很关键

张新年律师提醒购房者，在签订购房合同前，不仅要充分了解开发商和房屋的基本情况，更要核实房屋开发建设和销售的相关证件，如营业执照、资质证书以及土地证、用地规划等五大证件，仔细了解合同中的各项具体条款，特别是付款方式、办理房屋登记条款、违约责任条款等。

张新年表示，购房合同的违约条款是关键条款，因为它事关业主合法权益的有效保护。

文/实习记者 赵亚苹

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